Subdividir un terreno: en qué casos conviene, cómo es el trámite y cuánto cuesta

La operación permite repartir una propiedad entre dos o más dueños, o poner lotes en venta. Los requisitos y cuánto puede demorar.

Subdividir un terreno es una práctica muy común que se da entre las personas que quieren repartir un inmueble entre dos o más propietarios, o que desean vender los lotes como negocio.

Llevar adelante este proceso es un punto fundamental si se tiene en cuenta que, aunque es posible construir una casa en un lote del que no se es dueño, la vivienda en cuestión no será de quien la construyó, sino de quien posee el terreno.

Por eso, para que un terreno que tiene un título de propiedad se divida en dos o más partes, y que cada una de ellas tenga su propia escritura, será necesario hacer el trámite de subdivisión, según explican los especialistas.

¿En qué casos es conveniente hacer la subdivisión de un terreno?

Un caso frecuente es el de dos o más hermanos que heredaron la tierra de sus padres. O el de amigos o parientes que compran un terreno muy extenso para después subdividirlo y tener cada uno su propia parte.

En estos casos, hacer una subdivisión les resulta conveniente para transformar el único terreno en dos o más. Así, cada uno de los propietarios puede adjudicarse un lote y tener un título de propiedad.

En este sentido, según detalló la presidenta de la Comisión de Arancel del Colegio de Escribanos porteño, María Celeste Gerarduzzi, a Clarín, en la Ciudad de Buenos Aires se da mucho con los PH, los cuales deben estar sometidos al régimen de propiedad horizontal, porque si no, técnicamente, los hijos que heredaron no son dueños exclusivos de su propia vivienda construida dentro de un mismo lote.

"Hacer la subdivisión permite que cada individuo sea dueño de su propio inmueble o departamento, y comparta con sus parientes o vecinos las partes comunes. La afectación se hace mediante plano de Mensura Horizontal (con agrimensor, arquitecto o ingeniero civil) y posteriormente se somete a aprobación municipal", detalló Gerarduzzi.

"Una vez aprobado, deberán concurrir ante un escribano para realizar el reglamento de copropiedad y repartirse las unidades resultantes", agregó.

Otro caso típico en el que es necesario iniciar un proceso de subdivisión es el de alguien que tiene un terreno y decide dividirlo en lotes para poder ponerlos a la venta. Como también cuando inversionistas compran un terreno muy grande con miras a lotear, subdividir y finalmente revender de los terrenos ya fraccionados.

Hacer la subdivisión de un terreno: ¿cuánto cuesta y qué tiempo demora?

"El proceso de subdivisión implica gastos fijos y otros variables como aportes notariales, fojas notariales, derechos de escritura, tasas de registración, certificados de registro, estudio y recopilación de antecedentes y diligenciamientos certificados", detalló la escribana.

En este sentido, sostuvo que es difícil establecer un monto exacto ya que muchos dependen de las escalas y de las valuaciones fiscales y especiales de los inmuebles. En tanto, habrá que contemplar además un costo extra si las viviendas construidas en un mismo terreno no cuentan con plano de obra.

En cuanto a los honorarios del escribano, según la pauta arancelaria, en la división de condominio y/o adjudicación se aplica una alícuota del 2% del valor de la propiedad, siendo la del 0,5% para el otorgamiento de reglamento de copropiedad, en cuyo caso se acumula con la anterior porque es un acto previo indispensable para la adjudicación.

En tanto, si el inmueble se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires, este tipo de escritura no paga Impuesto de sellos y tampoco devenga Impuesto a la Transmisión de Inmuebles o ITI.

Dado que todos los casos son diferentes, Gerarduzzi aconsejó consultar a un escribano de confianza para ser asesorado y calcular los costos con mayor exactitud.

Con respecto a los tiempos, indicó que "hay que tener paciencia porque, si hay que realizar planos, se requiere hacer previamente algunos trámites para su aprobación".

"Una vez que esté toda esa documentación, el otorgamiento del reglamento es rápido, pero su registración demora aproximadamente de 2 a 6 meses dependiendo también si es en CABA o en la Pro