¿Qué hay que saber para que la vivienda no pierda valor y se venda con facilidad?

Expertos brindaron algunos tips para que el inmueble mantenga su cotización acorde con la realidad del mercado y no tentarse con tasaciones irreales

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las principales urbes del país hay un nivel de sobreoferta de viviendas que no tiene precedentes. Sólo entre CABA y la provincia bonaerense hay más de 300.000 inmuebles que se ofrecen en distintos portales especializados.

Hay expectativas para 2023 que se repita el repunte de las operaciones inmobiliarias que tuvo el año anterior, después de 4 años en caída. Según el Colegio de Escribanos porteño en el distrito se oficializaron 33.753 escrituras, y el Colegio de Escribanos de la provincia registró 95.693 actos, ambas cifras resultaron las mejores desde 2018. Sin embargo, los expertos brindaron algunos tips enfocados hacia los dueños de viviendas que venden para tengan éxito en un lapso mediano de tiempo (al menos entre 6 y 9 meses).

Todo propietario que publica su unidad debería saber que el precio de venta de una vivienda no es fijo, por lo que resulta importante tener en cuenta los distintos motivos que pueden hacer perder valor a un inmueble.

1- Evitar que se deteriore

Una propiedad puede estar habitada o no al momento de estar en venta. Si no lo está, se la debe ir a visitar frecuentemente para ventilar, mantenerla limpia y chequear que todo funcione.

2- Fijar bien el precio

El precio de venta de una propiedad no es el que se publicó hace un tiempo atrás, sino debe ser el de hoy. Es el que hace que tanto quien vende como quien compra se pongan de acuerdo.

3- Tasada por arriba del precio de mercado

Una propiedad que permanece mucho tiempo publicada suele ser ignorada por los potenciales compradores que vienen buscando desde hace semanas o meses y ven que determinada propiedad permanece publicada, o que cambia seguido de inmobiliaria.

“Muchos vendedores que no aceptan la valuación que fija el inmobiliario dicen: y bueno ya aparecerá el novio. Y no existe más ese novio. La propiedad con cartel o mucho tiempo publicada en los portales se quema y se pierde tiempo. Los profesionales le ponen toda la garra y voluntad a viviendas que están en valor sino se termina trabajando para los portales”, amplió Ortolá Martínez.

4- Cuando se desvaloriza más una propiedad

Una vivienda puede perder valor por factores internos o externos. Por problemas del edificio o de la propia de la unidad. Los factores externos pueden ser por oferta-demanda o por edificaciones que se levantan lindantes o en la zona que afecten su valor, entre otros aspectos, como estar en lugares inseguros.

Una vivienda puede perder valor por factores internos o externos. Por problemas del edificio o de la propia de la unidad

Saldaña, añadió: “La propiedad no pierde valor sólo por el hecho de permanecer en el mercado más tiempo, sino que su percepción puede empeorar en un mercado donde los compradores buscan por varios meses y al empeorar su imagen edilicia esto puede resultar en que para venderse deba bajar más el precio. Lo que si ha sucedido en estos años es que, al no venderse esta propiedad por quedar publicada a un valor alto, el propio movimiento bajista del mercado hizo que vaya perdiendo cotización. Esa tendencia que observamos durante más de 3 años ahora se empieza a revertir ya que desde hace meses los precios se amesetaron y se empiezan a ver leves alzas en algunos segmentos, sobre todo en el sector premium”.

Las viviendas ubicadas en zonas consolidadas con servicios como colegios, comercios, parques o medios de transportes, pueden valer hasta un 50% más que aquellas construidas en barrios de menor valuación o en los que no se han realizado inversiones en infraestructura pública.

5- Cuál es el valor real

La cotización real de la propiedad es aquella por la que se vende. Se comienza a determinar a través del precio de publicación y las consultas que se obtienen de ella. “Si una propiedad recibe muchas consultas, pero no se vende, no es un problema de precio, sino una falencia en la gestión de las objeciones. Se estima una brecha de 9% entre precio de publicación y cierre final”, dijo Santiago Crespo.

Desde el segmento argumentan que es preponderante que además de fijar bien el valor de venta que el inmueble se vea. Eso está vinculado con el marketing inmobiliario.

Se estima una brecha de 9% entre precio de publicación y cierre final

Gustavo Ortolá Martínez, precisó: “La vivienda debe encontrar el cliente ideal. Y eso lo explico de la siguiente manera: por ejemplo un departamento que se vende cerca de un hospital es aconsejable para alguien que trabaja allí o que el dueño quiere alquilarlo a gente que va a acompañar a familiares que realizan tratamientos médicos y puede ocuparlo temporalmente. Cada propiedad tiene su grupo de clientes, es necesario entender cuál es el usuario ideal para llegarle a ese posible comprador. Existen infinitas herramientas digitales pero hay que saber identificar ese público y explicárselo a los propietarios. Hay que armar esa estrategia de marketing y comercialización para captarlos, por eso no todas las inmobiliarias logran vender en un contexto donde pocos están comprando”.

6- Cuándo el dueño debe aceptar una rebaja

El propietario debe ser asesorado sobre la situación del mercado inmobiliario al momento de firmar una autorización de venta. Se debe ser transparente y honesto en todo momento y saber gestionar de manera eficiente sus expectativas.

Crespo, dijo que “el primer mes de publicación es crucial y el mercado le dirá a través de las consultas que reciba la propiedad si está o no en precio. Si durante el primer mes no obtuvo consultas y la propiedad está correctamente difundida, el mercado le está marcando que no está en precio”.

7- Cómo lograr que se venda rápido

Ante una gran oferta de propiedades, si se desea una venta rápida, se debe desarrollar una estrategia que permita contar con el precio correcto del inmueble, un recorrido virtual, fotos profesionales, una difusión en portales y sitio Web y una atención al cliente sobresaliente.

“No se trata de una guerra de precios, si no de encontrar el valor justo de una propiedad, venderla en buenas condiciones en relacion a su precio, y por supuesto ofrecerla adecuadamente al mayor numero posible de potenciales compradores”, añadió Rodrigo Saldaña.

8- Apoyarse en el marketing inmobiliario

Existen diversas acciones que pueden facilitar la venta rápida de la propiedad. Se pueden destacar:

a) Producción: fotografías, videos y recorridos virtuales;

b) Difusión: redes sociales, portales inmobiliarios, sitios Web, mailing y prensa; y

c) Campañas publicitarias: social ads y google ads, entre otras.

Saldaña, concluyó: “Es fundamental tener un excelente manejo de las bases de datos de clientes para la oferta adecuada de inmuebles que sean del interés de la persona que está buscando. Elegir una inmobiliaria que conozca el mercado en el que se está manejando, definir las mejores herramientas, portales, hacer publicaciones gancheras y llegar a clientes reales e inversores”.

FUENTE: INFOBAE

7/2/2023