Es la primera vez que compro una propiedad. ¿Cómo serían los pasos de una compraventa tradicional? Las dudas mas frecuentes.

No te preocupes.  Las cosas no son tan difíciles como parecen. Generalmente siempre las personas se acercan a la inmobiliaria con algún familiar o amigo que les inspira confianza, mas allá de la que deben depositar en el profesional interviniente.  Procuran  un ladero con experiencia previa. Si ese no es tu caso te comentamos cuales son los principios básicos que deberás seguir en la compra de un inmueble.

La compraventa se modela a traves de un proceso que el mercado ha consensuado y que lo dota de seguridad y practicidad.  Son eslabones fundamentales en una cadena que comienza cuando te interesa un inmueble.  Lo primero que debes hacer es reservarlo. Generalmente la gente deja un 5 % del valor que va a pagar por el inmueble, aunque no hay sumas determinadas. Puede ser mas o puede ser menos y en efectivo o cheques.   Hay quienes dejan mas y quienes se resisten incluso a dejar una reserva pretendiendo pasar directamente al paso siguiente, que es el Boleto de Compraventa. Asi no se trabaja. Y te explicare porque no es conveniente eludir la mecánica acostumbrada. 

Quien compra un inmueble generalmente lo hace con el ahorro de muchos años de sacrificio recurrente y/o tomando un credito hipotecario que restringirá los aspectos económicos de su vida en los proximos años.  Se trata de una decision importante sobre algo importante. Y en ese caso menospreciar la seguridad del proceso acostumbrado implica tomar riesgos que no son necesarios. Ni en la primera compra ni en las que le sucedan.

Cuando dejas una reserva, podras observar en el texto de la misma como se detalla no solo el precio de venta sino las condiciones que tendrá la futura operacion. La forma de pago;los plazos y los porcentajes en que deberas integrar ese dinero; que documentacion suscribes a cambio del dinero que entregas; en que condiciones lo haces;  el monto de la comision inmobiliaria y quien y de que forma asume los gastos de la escritura que permitirá que tu seas el titular absoluto de esa propiedad.   El dinero que tu dejas en reserva es en casi todos los casos “ad referendum” de la aprobacion del propietario y del normal proceso que debe imperar en una venta.   Si tu has hecho una oferta sobre el precio de lista y el corredor trasmite tu oferta sin conseguir un resultado positivo, la reserva vuelve a tu bolsillo dentro del plazo que se ha fijado para cerrar el negocio.  Si el propietario acepta expresamente tu propuesta y el dinero es percibido por el mismo, la operacion tiene principio de ejecucion, es decir, comienza el proceso que finalizará en la escritura.  

Es comun en estos casos fijar la firma del Boleto de Compraventa –el siguiente documento- dentro de los diez dias siguientes a la conformidad del propietario.  Desde el momento que el vendedor aceptó las condiciones del negocio, el corredor inmobiliario está obligado por las leyes que rigen el funcionamiento de su profesion a pedir informes al Registro de la Propiedad para evaluar si no existe algun impedimiento, que pesando sobre el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no la haga posible. 

¿Que son los informes?  Voy a comentartelo de manera coloquial, sin apelar a terminologia jurídica. De cada propiedad existe, por decirlo de algun modo, una ficha.  En esa ficha se describen aspectos jurídicos y técnicos del inmueble: se lo individualiza a traves de un numero de matrícula o de asiento y describiendo desde lo general a lo particular el lugar que ocupa dentro de los límites de un partido  (lo que se llama nomeclatura catastral); ademas se describe que origen tiene; cual fué el ultimo dueño registrado por esa reparticion oficial; mediante que medio adquirió la titularidad del 100 % o la parte que le corresponda; en que fecha lo hizo; en que escribanía; cuanto pagó; quien le vendio y otras referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al lugar asignado donde figuran los datos que mencionamos. En una de esas columnas se asienta, por ejemplo, si el propietario lo hipotecó; si hay un embargo por orden de algun juzgado y otros asuntos que supongan una restriccion que no permita disponer de la propiedad abiertamente.  Que aparezca algo no sería tan grave.  Lo grave es que no tuviera solucion y los profesionales de la venta estamos para eso.  Para ante la eventualidad, proceder con creatividad y oficio a solucionar los problemas si tenemos las herramientas adecuadas y mediando la participacion de un abogado.   En la segunda columna se anota cuando eso que esta entorpeciendo la compraventa fué solucionado.  Ese informe que “copia” la informacion que obra en esa ficha se llama “de dominio” porque nos testimonia todo lo referido a la propiedad.

Pero hay otro informe importante que debe solicitarse conjuntamente para obrar con seguridad al comprar.  Se llama de anotaciones personales porque es una “ficha” de identica entidad pero que se refiere a la persona del vendedor.  Si quien vende tuvo algun tipo de problema judicial tal vez resulte “inhibido” para disponer de su propiedad hasta que lo solucione.  Tambien en este caso, si aparece un problema puede no ser tan grave sino manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y dinero que permitan resolverlo en un corto plazo.

Si en ambos certificados no constan anomalías, entonces la operacion puede hacerse sin ningun tipo de problema.  No existen compraventas sin riesgos. Los riesgos son parte de la vida misma.  Lo que puede hacer un profesional de la venta, y lo hace, es minimizar hasta lo nimio todas las posibilidades y brindar a las partes un marco informativo que tutele la operacion. Los informes son el único instrumento que nos permitirá avanzar con la operacion de manera correcta.

Una vez que llegan los certificados se puede suscribir el Boleto de Compraventa.  ¿Que es el Boleto de Compraventa?  Es un documento que sustentando en las premisas ya acordadas en la reserva le otorga a la compraventa una jerarquia mayor, consolidando de manera irrevocable la voluntad del vendedor y del comprador.  Es es el paso previo para enviar toda la documentacion a la escribania que actuará.  En un Boleto de Compraventa generalmente se complementa lo dejado en la reserva hasta alcanzar un 30/ 40 %.  Hay casos puntuales en que pueden entregarse y recibirse sumas mayores, pero responden a casos muy particulares de la operacion y son las excepciones a la regla. Y nunca firmes un boleto con menos del 25 % del precio porque solo de esa manera, abonando ese porcentaje mínimo, si el vendedor entra en concurso o quiebra podrás oponer tu derecho frente a terceros.  De esa única manera salvarás lo que pusistes, y podras pedirle al juez de la causa que ordene te otorguen la escritura.- art. 1185 bis C.C.- 

Se firman tres ejemplares del Boleto de Compraventa, uno para cada parte y otro que el corredor dispondrá en manos del escribano.  Pero pueden rubricarse si es necesario mas ejemplares si una de las partes esta compuesta por mas de un miembro. Entregado el dinero, concluido el acto, el corredor cobrará su comision –en el radio se estila un 3 % del precio de venta a quien vende y un 4% a quien compra-  y extenderá un recibo no solo por los honorarios percibidos, sino ademas por toda la documentacion que el vendedor le facilite para llevarsela personalmente al escribano interviniente. Lo comun es que el vendedor deposite en manos del profesional: la ultima escritura; el o los planos; una factura de cada servicio e impuestos, al mismo tiempo que confeccionará una ficha con los datos personalísimos de los intervinientes para que la escribania tenga toda la documentacion necesaria para un eficaz desempeño en la gestion de la nueva escritura.

En muchos casos  las escribanias demandan que la inmobiliaria intervieniente comience a gestionar por orden y cuenta del vendedor el llamado “estado parcelario” que es una documentacion confeccionada por un agrimensor o ingeniero civil que exige la ley vigente.  Esta documentacion tambien es vital para que la escribania pida un certificado llamado comunmente “de catastro”. –ARBA-   Sin ella no hay catastro y sin catastro a la vista no se puede firmar la escritura.  Por eso algunas inmobiliarias, intentando brindar un servicio completo, ponen a disposicion del vendedor el agrimensor o ingeniero civil que generalmente pertenece a su staff. El tiempo que demanda un estado parcelario o cedula catastral –otro de sus nombres- es en promedio de 20 a 30 dias corridos y su costo es asumido normalmente –salvo convencion en contrario- por la parte vendedora.   A no dormirse, porque si bien los plazos que hay entre un Boleto de Compraventa y una escritura estan en el orden de los 60 dias administrativos la demora en la confeccion del estado parcelario puede complicar el normal desarrollo de la gestion del escribano.           

¿Qué impuesto tengo que pagar cuando vendo?

Al vender, cuando Ud. suscriba la escritura, deberá pagar el llamado Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, más conocido por sus siglas I.T.I conforme lo que describe la Ley 23.905.  Este impuesto lo pagan tanto personas físicas como sucesiones que estén en trámite y en cuyo proceso todavía no se halla expedido la Declaratoria de Herederos.  Quiere decir que si los herederos potenciales de un inmueble ceden onerosamente los derechos que les asisten en el proceso sucesorio antes de que salga la Declaratoria, deberán abonarlo.  ¿Cuánto es?  El uno punto cinco por ciento -1.5 %- del valor de venta o fiscal, de cualquiera de los dos el que resulte mayor.  Ver en Digesto Normativo:  Ley 23.905

¿Puedo eximirme de pagarlo?

Hay una manera de eximirse que describe el articulo 14 de la Ley.  Si el vendedor enajena su única vivienda o lote para adquirir o construir otra con igual destino en el plazo de un año, contados desde el momento en que firmó la escritura de venta. Para que el escribano no le retenga el I.T.I deberá entregarle una constancia de exención que deberá proveersela la AFIP.  Tendrá que gestionarla personalmente en la dependencia de AFIP que corresponda a la jurisdicción del inmueble. Tarda no menos de 30 dias.  Asi que le recomendamos no se duerma.  Comience a gestionarla ni bien suscribió el Boleto de Compraventa. 

¿No hay más que ese impuesto? ¿No hay otros?

Hay otro impuesto que se tributa al vender, el impuesto a las ganancias. Está contemplado en la resolución general 3026 y sus modificaciones. Pero el vendedor paga uno solo.  O paga I.T.I o  paga ganancias.  Uno excluye al otro.  El impuesto a las ganancias lo pagan las personas jurídicas, es decir, las sociedades.  O las personas físicas cuando se trata de la primera venta de un inmueble afectado a Propiedad Horizontal.  Su monto es el tres por ciento -3%- del precio de venta o valuación fiscal –siempre el que resulte mayor- y se puede deducir de la declaración jurada del impuesto a las ganancias.  ¿Ud. quiere saber si puede eximirse?  Puede eximirse.  Pero no es fácil.  Porque solo puede hacerlo cuando se trata de reorganización de sociedades, empresas o explotaciones demostrables, ejerciendo la opción de reemplazo de un bien de uso. Para demostrarlo deberá contar con un certificado expedido por su contador.

¿Debo hacer algún trámite previo para vender un inmueble cuyo  valor supere una cantidad determinada?

Así es. Pero solo si la venta, previsiblemente, superara los $ 600.000.   Originalmente el monto no imponible era menor. Así lo informaba una Resolución General de la AFIP  -la 2371/08  que estaba en vigencia desde el 1º de Marzo del 2008-   que imponía a los propietarios de inmuebles cuyo valor de transacción superase los $ 300.000 –se entiende como valor consignado en la escritura de transferencia- a informar la futura venta.  Es un tramite que en términos técnicos-fiscales se denomina Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles –C.O.T.I-  Este trámite lo podrá realizar la inmobiliaria en la que Ud. decida colocar en venta la propiedad si Ud. la hubiera facultado a representarlo ante la AFIP.  El tramite informativo se podrá hacer vía Internet, telefónicamente o incluso mediante un mensaje de texto.   Posteriormente, antes de hacer la escritura de compraventa, la constancia emitida por la AFIP será entregada al escribano interviniente, quien la verificará y tendrá la obligación de testimoniar en el texto de la escritura el cumplimiento de esta observancia fiscal. Como dijimos, por una resolución posterior a la primigenia se eximió del trámite a todos los inmuebles menores de $ 600.000.-

fuente: Di Rosa Propiedades a quien agardecemos la gentileza de la informacion.