Dilema inmobiliario: ¿vendo mi inmueble, lo alquilo o lo dejo vacío? Cómo tomar la mejor decisión

Una propiedad vacía no genera negocio y ocasiona gastos, pero saber qué hacer con ella tampoco es tarea fácil; estas son las preguntas que hay que hacerse para saber qué decidir.

En junio 2023 la ley de alquileres cumplirá su primer ciclo, es decir, comenzarán a finalizar los primeros contratos que se realizaron bajo los cambios. Pareciera haber un consenso general entre quienes participan en el mercado, tanto propietarios como inquilinos, sobre los efectos negativos de su implementación, generando muchos más problemas para todos que los beneficios que se buscaban al sancionarla.

La ley de alquileres impuso nuevas reglas en el mercado. Por un lado, se extendió a tres años en lugar de dos el plazo mínimo de contrato y por otro el precio del alquiler se ajustó anualmente bajo un índice estipulado por el Banco Central y no por la oferta y la demanda. Previo a la nueva ley, era posible negociar y saber con certeza el valor total del contrato antes de reservarlo. Con las reglas anteriores, ambas partes sabían con exactitud el precio del alquiler durante todo el contrato. Hoy ese escenario ya no es posible.

Tenemos al menos dos factores para incorporar al análisis. Uno de ellos la extensión de contrato con escenarios muy inciertos en un mundo que está demandando una mayor flexibilización en general. Y el otro factor relacionado con el método de ajuste del precio del alquiler durante todo el contrato establecido.

Los profesionales inmobiliarios deben brindar a sus clientes las herramientas y la información pertinente para que puedan tomar mejores decisiones en base a sus preferencias, la rentabilidad buscada y los riesgos que estén dispuestos a asumir. Al analizar los distintos escenarios surgen preguntas que hay que realizarse a la hora de decidir qué hacer con el inmueble, que puede ser propio o de personas a nuestro cargo. Es muy común encontrarse en la situación de tener a los padres con temas de salud o en geriátricos, siendo ellos los titulares del inmueble y que no solo no están en condiciones de ocuparse sino que además precisan del dinero para solventar esos gastos.

¿Cuánto me sale mantenerlo? ¿Puedo solventar esos gastos? ¿Puedo correr el riesgo de prestárselo a un familiar o conocido que cubra los gastos mientras lo utiliza? ¿Cuál es el costo de oportunidad del dinero de la venta que estoy dejando de hacer al precio del mercado de hoy?

Beneficio de esta alternativa: la ventaja de no hacer nada tiene que ver con conservar el inmueble hasta tanto aparezca una alternativa superadora al alquiler o un mercado de venta más propicio que el actual, sin el efecto pandemia. Para muchas personas la tranquilidad también es dinero, hay quienes no quieren asumir ningún tipo de riesgo ni responsabilidad y prefieren esta alternativa a obtener una renta.

Es probable que las dos últimas alternativas converjan en una convirtiéndose en un “intento venderlo mientras espero”. Esto se debe a que el vendedor cuando contrata una inmobiliaria no asume los gastos de comercialización si la venta no se materializa. Por lo tanto, ponerlo a la venta al precio que él considera lógico mientras espera, es una alternativa de bajo costo para el propietario del inmueble. Dadas las características del mercado y la cantidad de inmobiliarias matriculadas en la ciudad, siempre habrá alguna de ellas dispuesta a tomar el inmueble para la venta, aun cuando el precio sea irreal.

Aquí las alternativas posibles, sus costos y riesgos para poder decidir qué opción es la más conveniente.

Al contar con un inmueble sin ocupación existen cuatro alternativas posibles:

• Lo alquilo con contrato de tres años
• Lo alquilo de forma temporaria (máximo por tres meses por contrato)
• Lo vendo
• No hago nada por el momento, lo dejo vacío

¿Cuáles son las preguntas que hay que responder para poder decidir?

1. Para alquilar por tres años

¿Quiero poner en alquiler el departamento por tres años ajustado a un índice que según los datos se mantiene por debajo de la inflación?

El valor de los alquileres en oferta ha demostrado un incremento superior al de la inflación producto de la misma ley que hizo que haya mucha menos oferta en los últimos años. Sin embargo, una vez alquilado al no poder ajustarse durante un año, el mismo va perdiendo valor.

Aun así, el último año ha mejorado la rentabilidad del alquiler potenciada por la caída de los precios en dólares de los inmuebles.

Quizás sea esta la razón más contundente que explique la gran acumulación de avisos de venta de departamentos en los buscadores el último año con precios dispares y fuera del mercado.

Más allá de los costos y beneficios de las alternativas, la decisión es muy personal. La intuición y la expectativa del futuro que tenga cada propietario juega un rol determinante en el momento de decidir.

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