Alquileres: RECISION ANTICIPADA- qué pasa con cada contrato según la fecha en la que fue firmado.

Contratos firmados hasta el 29 de diciembre de 2023 bajo la ley de alquileres

A) Inquilino: Antes del DNU, la ley de alquileres en vigor desde 2020 hasta el 29 de diciembre de 2023, según el artículo 1221 del Código Civil y Comercial (CCyC), otorgaba al inquilino la facultad de rescindir el contrato, pero con algunas condiciones:

Recién puede hacerlo a los seis meses de vigencia del contrato, con la obligación de notificarlo con 30 días de anticipación al propietario y sin necesidad de expresar causa.

Si abandona el inmueble entre los seis meses y el año, avisando con un mes y medio de anticipación, debe pagar una “multa” de un mes y medio de alquiler, pero si lo hace con tres meses de previo aviso, no paga nada. Esto significa, que si el inquilino le anunciaba al dueño de la propiedad al tercer mes del contrato que se va tres meses después (antes de la finalización), puede dejar el inmueble a los seis meses de iniciado el contrato sin ninguna penalidad.

Si pasó un año de la firma del contrato, el inquilino ya no paga un mes y medio, sino un mes del valor del alquiler; pero si avisa tres meses antes de irse, tampoco debe pagar nada.

B) Propietario: En contratos firmados antes del 29 de diciembre pasado, el dueño no puede terminar con el contrato salvo que tenga alguna causa, como por ejemplo en caso de incumplimiento por parte del inquilino, solicitando la resolución del contrato con causa. En otras palabras, la existencia de un plazo mínimo legal de tres años -como lo dice la antigua ley-, debe respetarse, a menos que el inquilino descuide el inmueble, ingrese personas no autorizadas, no pague la renta por dos meses consecutivos, el inquilino cambie el uso de la vivienda a local u oficina sin el consentimiento del propietario, si en el contrato está expreso que el inquilino debe pagar las expensas y no lo hace, o según el artículo 1189 inciso b) del CCyC, el dueño decidiera vender la propiedad y estuviera pactado previamente en el contrato como motivo para rescindir.

“La rescisión para la venta se realiza con un aviso previo estipulado en el contrato, y aunque no es obligatorio por ley, es costumbre pagar una indemnización al inquilino”, detalla Abatti. También hay casos en los que el propietario puede resarcir con dinero al inquilino -a modo de indemnización- para que abandone la propiedad, aunque vale aclarar que el locatario no tiene la obligación de aceptarla.

********Contratos firmados después del DNU, a partir del 29 de diciembre de 2023

A) Inquilinos: si el locatario quiere rescindir el contrato, ya no se le exige un tiempo mínimo de vigencia -ya no necesita quedarse seis meses- ni una notificación de 30 días, pero sí se lo obliga a pagar una indemnización al propietario -siempre que no se haya aclarado antes y la rescisión sea sorpresiva-. En números, el DNU establece una indemnización del 10% del valor total del contrato que reste desde la rescisión hasta su término.

Pero en este punto surge un dilema: cómo se estipula el monto si se tiene en cuenta que los contratos pueden actualizarse por un indicador en plazos que hayan acordado las partes. “Si, por ejemplo, al rescindir un contrato al inquilino le quedan 16 meses y se suma el total de los alquileres restantes, el 10% de ese valor puede no ser el real, ya que dependiendo del índice por el que hayan pactado actualizar el precio del alquiler, el monto será mayor porque no se podrá calcular por anticipado. Este aspecto, así como la existencia o no de un plazo mínimo de vigencia para la rescisión, deben especificarse claramente en el contrato para evitar ambigüedades”, advierte Mariano Esper, abogado especialista en cuestiones inmobiliarias y aconseja aclarar minuciosamente cada detalle en el contrato para evitar problemas.

A la hora de firmar, Abatti recomienda que, por el principio de libertad contractual del artículo 958 del CCyC, el inquilino preavise al menos con un mes de anticipación y que como mínimo hayan pasado tres meses de contrato antes de rescindir.

B) Propietarios: la principal diferencia con los contratos que se firmaron bajo la antigua ley es que el plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, por lo que no hay plazo mínimo legal. Es por esta razón que el locador puede pactar rescindir el contrato por causas específicas siempre que las deje plasmadas en el documento que firma (antes solo podía si aclaraba que estaba en venta).

Con al ley del 2020, la duración mínima del contrato estaba determinada legalmente a tres años. Sin embargo, en la actualidad, dicho plazo desaparece “a menos que las partes no hayan acordado una duración específica, en cuyo caso se establece un mínimo de dos años”, explica Abatti.

Actualmente, se ampliaron las posibilidades de inclusión de cláusulas en los contratos de alquiler, permitiendo abordar cuestiones adicionales que permitan desalojar al inquilino por motivos como el uso personal, acordando una indemnización. Ambas partes tienen la facultad de rescindir el contrato en cualquier momento, siempre que esto esté estipulado en el acuerdo. Sin embargo, la posibilidad de que el propietario rescinda el contrato sin causa específica puede generar controversias. “Si el legislador hubiera deseado otorgar esta facultad al propietario, lo habría expresado de manera explícita, al igual que en el caso del inquilino”, señala el especialista.

Según Esper, esta flexibilidad favorece al propietario, permitiéndole rescindir el contrato siempre que exista una causa justificada. Sin embargo, advierte que, a la hora de firmar contratos de alquiler, hay que tener cuidado que no haya cláusulas abusivas a perjuicio del locatario. “No porque las partes pacten cualquier cosa va a ser totalmente válido, porque el día de mañana una de las partes puede hacer un juicio y se anula si resulta injusta”, asegura.

Actualmente, se ampliaron las posibilidades de inclusión de cláusulas en los contratos de alquiler, permitiendo abordar cuestiones adicionales que permitan desalojar al inquilino por motivos como el uso personal, acordando una indemnización. Ambas partes tienen la facultad de rescindir el contrato en cualquier momento, siempre que esto esté estipulado en el acuerdo. Sin embargo, la posibilidad de que el propietario rescinda el contrato sin causa específica puede generar controversias. “Si el legislador hubiera deseado otorgar esta facultad al propietario, lo habría expresado de manera explícita, al igual que en el caso del inquilino”, señala el especialista.

Fuente: La Nacion.